竹南買屋 / 竹南買房 - 愛麗絲家族~竹南大埔重劃近台積電【上德漾】朝南全新兩室+車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1498 萬 (含車位價)
參考單價：45.6 萬/坪
地址：苗栗縣竹南鎮科學路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：上德漾
格局： 2房(室) 1廳 2衛
總坪數：38.25 坪 (包含車位面積)
主建物面積：17.74 坪
附屬建物面積：1.4 坪
共同使用：19.1 坪
車位坪數：8.91 坪
土地面積：4.13 坪
樓別/樓高： 6樓 / 14樓
屋齡：5 個月
法定用途：辦公室
形式/類型：其它/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2346 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：大埔國小、大同高中附設國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	屋齡極新：屋齡僅 5 個月，建材與設施皆為新穎狀態，未來維修成本短期內較低。配套完善：總價含車位，且為平面車位，方便進出；社區內設有商務會議室、健身房與花園，滿足休閒與商務需求。地段優勢：位於竹南大埔重劃區，鄰近台積電及科學園區，通勤至竹南車站僅需 13 分鐘，交通動線便捷。高規格建材：導入 BWT 淨水系統、德國廚具及進口衛浴，居住品質有保證。格局靈活：2 房 2 衛設計，空間方正，動線合理，適合居住或作為工作室使用。
劣勢 (Weaknesses)	使用用途限制：登記用途為「辦公室」，非一般住宅，可能涉及房屋稅、地價稅差異，且部分銀行貸款成數可能低於一般住宅。戶籍登記問題：通常無法或較難辦理戶籍登記，若需設籍子女就學或申請補助，可能受限。水電費率：辦公室使用的水電費率通常高於住宅，長期居住成本會增加。轉手客群較窄：因用途限制，買家多為投資或特定產業工作者，潛在買方族群不如住宅廣泛。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：竹南科學園區持續擴張，吸引大量科技人才進駐，有利於長期租賃需求與租金收益。通勤便利性：鄰近台 13 線與台鐵竹南站，利於跨城通勤或商務往來，提升資產流動性。產業聚落效應：隨著周邊商務機能完善，社區公共空間（會議室、花園）能提供更高價值的居住體驗。市場稀缺性：大埔重劃區的新成屋且含車位，在當前市場中仍具競爭優勢。
威脅 (Threats)	政策變動風險：政府對辦公用途轉住或房屋稅制若有調整，可能影響持有成本與轉售價值。景氣循環影響：若科技產業景氣下行，可能導致該區域租賃需求與房價波動。居住氛圍差異：因屬辦公室大樓，人員往來較雜，若採純居住模式，隱私與安全性考量需與住宅有所不同。貸款與資格：非住宅用途可能面臨較嚴格的貸款審核，或需支付較高的頭期款。

2. 物件評論

此物件適合「科技從業人員居家辦公」或「投資收租」族群，對於傳統家庭購屋者則需慎重考量。

主要理由如下：

性價比高但需釐清用途：總價 1498 萬含車位，對於位於大埔重劃區且屋齡極新的物件而言，價格具備吸引力。然而，其「辦公室」用途會直接影響貸款成數、稅賦以及戶籍登記。若您不需設籍子女就學，且能接受水電費率差異，此物件是極佳的居住或創業基地。
地段與產業支撐：竹南作為新竹科學園區的外圍衛星城市，受台積電擴廠效應帶動，租賃市場穩健。此屋含車位且空間方正，非常適合園區工程師長期居住或作為工作室，轉手時也較容易找到受產業紅利影響的買家。
社區機能佳：社區內規劃了會議室與健身空間，對於需要在這區塊從事商務活動的買方來說，提升了生活與工作的便利性，這是純住宅社區較少見的優勢。

建議： 在簽約前，請務必確認銀行對「非住宅」用途的貸款額度與利率，並核算長期居住的水電成本，確認是否符合您的居住習慣與財務規劃。若您尋求的是標準住宅性質的資產配置，建議再考慮周邊住宅產品；若您追求新成屋品質與投資回報率，此物件值得列入優先看房清單。

問與答

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愛麗絲的夢想家(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 康淳不動產有限公司

證號: 99登字第142267號

【用對的方法、做對的事、服務對的人】　愛麗絲
曾是護理長及醫管顧問的愛麗絲，2010年3月，在地母娘娘的指引下，轉職進入不動產仲介業服務。期間許多的貴人相助扶持，讓愛麗絲屢創佳績，締造了永慶房產集團雙品牌（台慶、永慶）雙冠王的輝煌記錄，包括：連續31季百萬績優經紀人、連續7年新竹縣第一名、連續5年千萬經紀人、連續7年全國績優經紀人，其中2014年獲得永慶全國第一名、2016年及2017年台慶全國第一名，2017年更勇奪仲介界最高榮譽～金仲獎評審團大獎！

2016年3月，為了實現另一個層次的理想，加盟了永慶房產集團～台慶不動產高鐵文興店，開始了愛麗絲對社會全新的承諾。帶著前老闆智融集團董事長施振榮（施先生），及智融公司董事長葉紫華女士（施太太）的勉勵～「幫助、回饋、典範、良心、誠信」，並秉持著施先生Stan哥的王道精神～「創造價值、利益平衡、永續經營」，自我期許能塑造一個幸福、快樂的職場，建立一個精品優質仲介公司的典範。

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